— Ситуация на рынке недвижимости за последние несколько лет действительно серьезно изменилась, — говорит Николай Александрович. — Область регулярно перевыполняет планы по вводу жилья, и 2023-й не станет исключением. Планируем до конца года ввести не менее показателя прошлого года.

Только за последние 4 года в области появилось около миллиона квадратных метров жилья — это на четверть больше плана. Объемы растут с каждым новым годом. Так, если в 2020 году в Приамурье возвели больше 156,1 тысячи квадратных метров, то спустя три года, в 2022-м — уже 378,6 «квадратов»: план удалось перевыполнить на 84 процента.

 В 2023 году сдать намерены еще порядка 415,5 тысячи квадратных метров, из них многоквартирные дома составят 237,8 тысячи квадратов, индивидуальная жилая застройка — 178 тысяч квадратов. На сегодня регион уже построил 219 тысяч квадратных метров. Власти региона в этом году не без основания ожидают очередной рекорд в жилищном строительстве.

 Высокий уровень показателей сохранится минимум до 2025 года, что подтверждается выданными разрешениями на строительство. Дальнейшую положительную динамику по вводу жилья в области, по мнению Николая Сибирякова, обеспечат четыре масштабных инвестиционных проекта, а также комплексное развитие семи территорий в городе Благовещенске.

 При этом в памяти амурчан еще живы воспоминания о покупках на первичном рынке пятилетней давности: тогда квартиры в строящихся домах раскупали на стадии котлована. К самым популярным застройщикам записывались в очередь.

 Выбирать дом, исходя из предпочтений о фасаде, оформлении подъезда или комфортабельности детских площадок не приходилось. Успел купить однушку на старте продаж, по минимальной цене — повезло.

 — В 2018 году на федеральном уровне были приняты изменения в 214-ФЗ о переходе на новую схему – эскроу-счета. Если раньше организация брала деньги напрямую у дольщиков и сама распоряжалась ими, то теперь все средства граждан находятся на специальных эскроу-счетах. Возводить дом компании могут либо за свои средства, либо использовать проектное финансирование, то есть целевой кредит, — напомнил министр.

 У такого займа плавающая ставка: чем больше денег на эскроу-счетах, привязанных к этому дому, тем ниже процентная переплата. Однако банки при проектном финансировании очень строго следят за целевым расходованием средств: потратить кредитные деньги можно только на строительство той многоэтажки, для возведения которой и были взяты деньги. А значит — необходимо вести белую бухгалтерию и работать в соответствии с законом.

 По словам главы минстроя, в таких условиях далеко не все организации могли продолжить свою деятельность в строительстве и теряли источник средств: часть мелких застройщиков ушла с рынка. В итоге объемы строящегося жилья существенно сократились. Главной целью 214 Федерального закона было обезопасить дольщиков. Застройщик получает деньги только после того, как сдаст дом. И закон оказался эффективен: новых обманутых дольщиков в Приамурье не появилось за последние пять лет. При этом нововведения критиковали за усложнение работы застройщиков, прогнозировали, что в итоге на рынке останутся только самые крупные из них. Следовательно, конкуренция будет низкой, что повлечет завышенную цену на «квадрат» и минимальный выбор.

 Существенно усложнила жизнь застройщикам пандемия. Помимо общих проблем, с которыми столкнулось большинство российских компаний — проблемы с логистикой, больничные сотрудников — амурские застройщики разом лишились до 80 процентов рабочей силы. В основном на стройках трудились гастарбайтеры из Китая, а Поднебесная закрыла границы из-за коронавируса.

 Более дорогая логистика из-за санкций, необходимость повышения зарплаты строителям увеличили себестоимость строительства больше, чем на треть. По оценке экспертов, общероссийский рост цен на стройматериалы (кирпич, металл, бетон, цемент, электрика и так далее) доходил до ста процентов. Плюс к этому свою роль сыграла низкая конкуренция. В итоге стоимость квадратного метра на первичном рынке начала интенсивно расти.

 В таких условиях область начала работать над стабилизацией цен на жилье. При этом просто запретить поднимать цены застройщикам власть не имеет права. Регион начал стимулировать работу застройщиков на рынке, чтобы уравновесить спрос и предложение. Спрос обеспечили в том числе льготные ипотечные программы: «Дальневосточная ипотека», «Сельская», «Семейная».

 — За счет областного бюджета застройщики могут получить компенсацию процентной ставки по проектному финансированию, претендовать на льготное предоставление земельных участков. Также мы возмещаем до 70 процентов затрат на технологическое присоединение, — отмечает министр. — Еще можно получить компенсацию трат на приобретение оборудования, техники, на уплату процентов по кредитам и лизинговым платежам. Также у региона налажено тесное взаимодействие с Минстроем России: в область привлекают федеральные меры поддержки для строительства сетей и объектов коммунальной, дорожной инфраструктуры. Это дает возможность застройщикам жилья создавать новые комфортные районы для населения в области.

 Немаловажную роль в стабилизации ситуации сыграло комплексное развитие территорий (КРТ). Застройщик при этом подходе не просто строит один дом, а обеспечивает будущих жильцов инфраструктурой: инженерной и социальной, а также не забывает про благоустройство территории. При этом комплексный подход обычно подразумевает возведение сразу нескольких домов или даже квартала. Таким образом, компания получает крупный объект, а область прирастает серьезным количеством нового жилья.

 — К практической реализации КРТ регион приступил в прошлом году, — отмечает Николай Сибиряков. — Уже заключено два договора о комплексном развитии двух территорий в Благовещенске (342 квартал: набережная Зеи в районе улицы Заводской, и 252 квартал: также набережная Зеи, в районе Чехова и Конной — Прим. авт.). И принято решение о еще одном КРТ. Потенциал жилищного строительства по этим проектам до 2032 года — 83 тысячи квадратных метров. В перспективе предстоит комплексное развитие территорий не менее чем на семи площадках общей площадью более 100 гектаров. Площадь жилой застройки будет более 800 тысяч квадратных метров.

 Еще одно направление развития жилищного строительства — масштабные инвестпроекты.

 — В 2022 году заключены еще два трехсторонних соглашения о реализации масштабных инвестиционных проектов (МИП). Согласно им до 2036 года планируется ввести более 500 тысяч квадратных метров жилья. Инвесторами по данным проектам являются ООО «Дальстрой» и ООО «Специализированный застройщик «ПИК Благовещенск». Всего в области реализуется пять МИПов, — комментирует министр.

Другая серьёзная застройка в рамках масштабного инвестпроекта — «ДВ квартал», реализовывать этот проект начнут в этом году на территории Северного жилого района. Потенциал застройки — 334 тысячи квадратных метров жилья, площадь территории — 91 гектар.

 Тенденция комплексного освоения территорий — речь и о КРТ, и о МИПах — привлекает крупных застройщиков из других регионов. Сейчас на территории Амурской области в этой сфере работают более 20 компаний, которые возводят 132 многоквартирных дома, в области выдано 113 разрешений на строительство жилья общей площадью больше 800 тысяч квадратных метров. Четырнадцать организаций-застройщиков используют проектное финансирование для строительства 23 многоквартирных домов.

 — В настоящее время строительная отрасль в целом справилась с потрясениями. Предложений на рынке первичного жилья становится все больше, как итог — мы видим разнообразие проектов жилой застройки, использование современных архитектурных решений в строительстве жилья, — отмечает Николай Сибиряков.

 — Резких скачков цен в ближайшей перспективе мы не ожидаем: наоборот, есть вероятность снижения стоимости квадрата за счет выхода на рынок организованной комплексной жилой застройки.

 Стоимость квадратного метра во многом зависит от цены на строительные материалы. Минстрой Приамурья регулярно мониторит рынок: если специалисты отмечают повышение ценника больше, чем на 10 процентов, обращаются в Федеральную антимонопольную службу с просьбой проверить продавца. В прошлом году такие инциденты случались, в этом — пока нет.

 Повышение цен бывает плановым (как правило, в начале года заводы по производству железобетона, кирпича, блоков из ячеистых бетонов пересматривают цены в сторону увеличения) или связанным с увеличением стоимости сырья для производства и модернизацией оборудования транспортных и цеховых расходов. Третий вариант — сезонное увеличение. Как правило, оно происходит из-за возобновления добычи инертных материалов и производства товарного бетона и раствора в теплый период.

 «Явный пример сезонного повышения цен наблюдаем сейчас: выросла цена инертных материалов: песка, ПГС, щебня — в среднем на 5%. С апреля этого года повысилась стоимость цемента на 11,5 %: этот материал в регион завозят», — прокомментировал министр. Кроме того, с начала 2023 года цена на железобетонные изделия поднялась на 10-12 %, на товарный бетон и раствор — на 6-12 %, на блоки из пенобетона и полистиролбетона – на 10 %, на газобетонные блоки – на 5 %.

 Что касается индивидуальной жилой застройки, сегодня популярно строительство коттеджей сразу улицами, по несколько десятков домов. Застройщики зачастую выкупают большие участки земли, на которых и возводят целые улицы с однотипными домами в едином архитектурном стиле и, таким образом, самостоятельно формируют новые поселки, строя сразу от 10 до 50 домов. Как правило, это одноэтажные двух- или трехкомнатные коттеджи, иногда с гаражами, площадью до 100 квадратных метров. Переход на массовые, комплексные застройки — сегодня важнейшая тенденция на строительном рынке.

 При этом до 2018 года застройка частными домами была точечной и не слишком популярной. Дело в том, что для приобретения или строительства коттеджа необходимо было иметь довольно крупную сумму: ипотечные кредиты на частные дома банки практически не выдавали, а обычные потребительские кредиты требовали больших переплат из-за высокой процентной ставки.

 Теперь все изменилось. Интерес амурчан к частным домам подстегнули два фактора. Во-первых, пандемия с её закрытыми границами и ограничениями на массовые мероприятия. Во-вторых, возможность взять льготные ипотеки — сельскую, дальневосточную — на готовые дома или стройку. В итоге сегодня приобрести дом в кредит не сложнее, чем квартиру. Как итог — рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы испытывает существенный подъем.

 — Объемы строительства ИЖС в области неуклонно растут с 2018 года. За пять лет доля частных домов в общем объеме ввода нового жилья увеличилась с 25 до 50 процентов, — приводит данные министр строительства.

 При этом три четверти коттеджей строится в четырех муниципалитетах: Благовещенске, Благовещенском округе, Белогорске и Свободном. По словам специалистов, это связано с сосредоточением здесь платежеспособного спроса и основной экономической активностью на этих территориях.

 Комплексная застройка частными домами идет по тем же принципам, что и многоэтажными: компания, которая получает право на возведение квадратных метров, должна обеспечить новоселам комфортное проживание.

— При выявлении потребности на такой территории предусмотрят участки земли под новые детские сады и школы, что типично для КРТ многоэтажных домов, — отмечает министр.

 Требований к инженерной инфраструктуре также никто не отменял. Пример — Ивановка Ивановского округа. Здесь начали реализовывать первый проект комплексного развития территории для ИЖС. На бюджетные средства строят дорогу, подведут электричество. Такие земельные участки становятся интересными для жителей, как следствие — появляются застройщики, готовые возводить дома.

— Сейчас в разработке у застройщиков находится еще пять крупных проектов ИЖС в четырех муниципальных образованиях: Чигирях, Новотроицком,  Вадимово и Ивановке. В общей сложности планируемый объем жилья составит около 176 тысяч «квадратов», — говорит Николай Сибиряков. — Обращу внимание, что данные тенденции роста обеспечиваются именно рыночными механизмами — возрастающий спрос населения на собственное жилье на земле увеличивает количество предложений от застройщиков.

 Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ИЖС в области действует с положительными тенденциями и хорошими перспективами. И минстрой региона проводит работу по созданию условий для малоэтажного жилищного строительства. «При государственной поддержке массовых застроек появится возможность формирования архитектурного облика новых поселков», —замечает Николай Сибиряков. Сейчас ведомство прорабатывает вопрос о господдержке для создания минимального набора требуемой инфраструктуры: подъезды, водоотведение (ливневые стоки) и электроснабжение.

 По словам министра, в сфере строительства частных домов действующее законодательство создало свободные и комфортные условия для развития ИЖС. Ежегодный рост объемов индивидуальной жилой застройки в Приамурье обусловлен упрощением различных административных процедур. «Мы наблюдаем значительный рост частных домовладений на территориях, приближенных к городским агломерациям. Аналогичная ситуация должна быть и в других районах области», – уверен глава ведомства.

 Такая же позиция и у губернатора Амурской области Василия Орлова. Он поручил минстрою распространить успешный опыт комплексной застройки частными домами по всем районам и округам.

 — Потенциал для развития индивидуального жилищного строительства в регионе большой, запрос населения высокий, его обеспечивают в том числе различные льготные ипотечные программы. У нас есть хорошие проекты комплексной застройки, когда в территориях возводят коттеджные микрорайоны, например, в Волкове и Ивановке. Нужно этот опыт тиражировать и на другие муниципалитеты, — считает губернатор. — Поручаю минстрою помочь главам организовать эффективную работу.

 В начале пандемии кадровый вопрос в строительной сфере Приамурья был крайне актуальным: тогда озвучивалась нехватка порядка 30 тысяч рабочих. Китайских рабочих в итоге заменили специалисты из других регионов России, а также частично — гастарбайтеры из стран СНГ: Узбекистана, Туркменистана, и Азии: Индии, Непала, Вьетнама, Филиппин.

 — Мы проанализировали нынешнюю ситуацию. По данным управления занятости Приамурья в категории «Строительство» заявлена 31 326 вакансий. Однако наибольшее количество — 64 процента — нужны на строительстве крупных инвестиционных проектов: амурских ГПЗ и ГХК, — объясняет министр.  — В настоящее время, по данным минстроя области, чистая потребность в работниках составляет порядка трех тысяч человек.

Основная потребность приходится на специалистов со средним профессиональным образованием — каменщик, штукатур, арматурщик, плотник, маляр. Упор область сделала на подготовку собственных кадров. Сегодня будущих строителей в регионе учат в одном университете (Дальневосточном ГАУ) и пяти колледжах. Ежегодно эти образовательные учреждения выпускают около 400 молодых специалистов.